공인중개사 부동산투자 금융론

부동산투자, 금융론 개념잡기

(r = 이자율, n = 년수)

주어진금액 x  자본환원계수 = 구하는 금액

저당대부액 x 저당상수(융자기간) = 부채서비스액(원리금상환액) [원리금균등상환방법 기준]

부채서비스액 x 연금의 현가계수(잔여기간) = 미상환저당잔금

총투자액 - 가능총소득, 유효총소득 순영업소득

저당투자액 - 부채서비스액

지분투자액 - 세전지분투자수익 세후지분투자수익

*영업경비 불포함 항목 :

취득세, 공실, 불량부채, 부채서비스액, 영업소득세, 감가상각비(액), 개인업무비

재산세는 영업경비에 포함

할인 현금수지(현금흐름) 분석법

현금유입(수입) 현재가치합과 현금유출(지출) 현재가치합을 비교해서

투자를 할지 말지 선택하는 것

1. 순현가(NPV) = 현금유입의 현가합 - 현금유출의 현가합(지분투자액 제외)

순현가가 0 보다크면 투자채택, 0보다작으면 투자기각

(세후소득, 요구수익률)

2. 수익성지수(PI) = 현금유입의 현가합 / 현금유출의 현가합

수익성지사 1보다 크면 투자채택, 1보다 작으면 투자기각

(세후소득, 요구수익률)

3. 내부수익률(IRR) 현금유입의 현가합을 현금유출의 현가합과 같게 만드는 할인율

- 순현가를 0으로 만드는 할인율

- 수익성지수를 1로 만드는 할인율

내부수익률 > 요구수익률 = 투자채택

내부수익률 < 요구수익률 = 투자기각

(세후소득, 내부수익률)

화폐의 시간가치 계산

•  10년후 1억원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 때 일시불 현재가치계수를 사용함
•  현재 5억인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승할 때 일시불의 미래가치계수를 사용해 10년후 주택가격을 산정할 수 있음
• 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립 후 달성되는 금액을 산정할 경우 연금 미래가치계수를 사용함
•  원리금균등상환방식으로 주택저당대출을 받았을 때 저당대출의 매기 원리금 상환액을 계산하려면 저당상수를 활용할 수 있다.

부동산 운영수지분석 

• 가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱해 구한 소득임
• 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충담금)을 차감 후 기타수입을 더해 구한 소득임
• 순영업소득 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않음
• 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(debt service)을 차감해 계산

부동산투자 타당성 분석기법1

• 투자 가치 측정에 있어 화폐 시간가치를 고려한 방법으로 순현재가치법, 내부수익률법이 있음
•  단순회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 분석함
• 현가회수기간법(present value payback period method)은 화폐의 시간가치를 고려함 
• 자본환원율(capitalization rate)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않음 
• 순현가(NPV)나 수익성 지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려함

부동산투자분석기법 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)

• 장래예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인해 분석하는 방법 
• 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인해 투자분석을 하는 방법임
• 현금흐름의 추계에선 부동산 운영 영업소득과 처분시 지분복귀액도 포함
• 여러투자안의 투자 우선순위 결정시 순현재가치법과 내부수익률법 중 어떤 방법을 사용하느냐에 따라 투자 우선순위가 달라짐
• 순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로 타당성이 없을 수도 있음

부동산투자 분석기법

•  내부수익률이란 순현가를 0으로 만드는 할인율이며 수익성 지수를 1로 만드는 할인율임
•  내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교해 투자의사결정하는 방법
•  순현가법과수익성지수법에서 투자판단기준을 위한 할인율로 요구수익률을 사용하며 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용함
•  순현가법은 가치가산원리가 적용되며 내부수익률법은 적용되지 않음
• 보통 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호됨

승수법

•  총소득승수는 총투자액을 총소득으로 나눈값이다. 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값임.
•  동일한 투자안의 경우 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 큼
•  세전현금수지승수는 지분투자액을 세전현금수지로 나눈 값이며 세후현금수지승수는 지분투자액을 세후현금수지로 나눈 값
•  어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록 자본회수기간이 짧음

부동산투자분석비법 비율분석법

•  대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말하며 대부비율은 저당비율로도 불림
•  부채감당률이 1보다 작으면 투자로 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단됨
•  총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득 비율이며 총소득으로 가능총소득이나 유효총소득이 사용됨
•  채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지 측정하는 비율로 채무불이행률을 손익분기율이라고도 함

부동산금융

• 다른 대출조건이 동일한 경우 고정금리 주택저당대출 금리는 변동금리 주택저당대출 금리보다 보통 높게 측정된다.
•  대출금리가 고정금리일 때 대출시점 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 금융기관에게는 손해이며 차입자는 이익이다.
•  고정이자율저당의 경우 시장이자율이 대출약정 이자율보다 낮아지면 차입자는 기존 대출금을 조기상환하는 것이 유리함
•  CD(양도성 예금증서)금리가 상승하면 CD금리를 기준금리로하는 변동글미 주택담보대출의 금리도 상승한다.
• 변동이자율저당에서 금리상승기에 이자율 조정주기가 짧을수록 대출기관은 이자율변동 위험을 차입자에게 전가시키기 용이함

주택저당대출방식 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환 5

•  대출 초기 원금균등상환방식 원리금이 원리금균등상환방식의 원리금보다 많음
•  대출자 입장에서 차입자에게 원리금균등상환방식보다 원금균등상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수측면에서 보다 안전함
•  원리금균등상환방식은 원금균등상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 큼
•  차입자가 대출액을 중도상환할 경우 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적음
• 원리금균등상환방식은 원금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료시 누적원리금상환액이 더 많음

주택저당대출방식 체증(점증)상환방식

•  체증상환방식은 원리금 상환액부담을 초기에는 적게하고 점차 그 부담액을 늘려가는 방식, 장래 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식
•  체증상환방식의 경우 미래소득이 증가될 것으로 예상되는 젊은 층에게 적합
•  체증상환방식은 주택가격이 안정되어 있거나 하락할 가능성이 있을 때 중도에 채무자가 채무를 불이행할 가능성이 높은 상환방식임
•  체증상환방식의 경우 대출초기에는 부의상환으로 인해 대출 잔액이 증가할 수도 있음

프로젝트 파이낸싱(Project financing)

•  특정 프로젝트로부터 향후 일정 현금흐름이 예쌍될 때 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법
•  사업시행자의 원리금상환은 해당 프로젝트에 발생하는 현금흐름에 의존
•  통상 대규모 자금이 소요, 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단
•  부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해 에스크로우 계정(escrow account)을 운영

한국주택금융공사 주택연금제도

•  한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하며 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거해 연금가입자에게 주택연금을 지급
•  이용자격은 주택소유자, 배우자 만 60세이상으로 부부기준 9억원 이하인 1주택 소유자나 보유 주택 합산가격 9억원 이하인 다주택자가 해당됨
•  주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택은 시가 9억원 이하 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 등
• 보증기한은 소유자 및 배우자 사망시 까지 이용가능 
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