부동산 수요와 공급 개념 까보자

부동산수요와 공급 개념

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먼저 시장은 수요와 공급에 의해 가격이 결정되며 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을 주며 가격이 수요와 공급을 조절하게 되는 자원배분기능을 수행하는 곳이다.

소비자, 생산자는 부동산을 효옹이나 이윤극대화 등의 목적으로 행동하게되며 소비자, 수요자는 부동산을 소비재로 인식하는 것이며 생산자, 공급자는 부동산을 상품으로 인식

부동산수요(demand)

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1. 수요

일정기간 동안 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구나 양을 뜻함

1) 유량(flow): 일정기간을 의미하며 유량지표로 소득, 급여, 임대료수입, 주택공급량 등

2) 저량(stock) : 일정시점을 의미, 저량지표 : 인구, 부동산가격 등

3) 사전적(事前的)개념 : 수요량은 주어진 가격수준에 구매하려고 의도된 양(실제 구입양을 의미하지 않음)

4) 유효수요 : 구매력(지불)을 가지면서 구매하고자 하는 것을 유효수요라고 하며 구매력이 없으면 잠재수요

2. 수요함수(function)

특정 재화에 대한 수요와 그 재화의 수요에 영향을 주는 요인들간 관계를 함수형태로 나타낸 것을 말함

부동산 수요에 가장 큰영향을 주는 것은 가격으로 가격을 예로 부동산의 수요량를 보면 아래와 같다.

부동산 수요(량)   = f ( 부동산가격 / 인구, 대체제, 소득, 보완재, 정책, 금리, 세금, 기대감 등)

부동산수요라는 결과에 영향을 주는 요인을 독립변수라고 함

부동산수요에 영향을 미치는 요인은 부동산의 가격과 가격이외의 요인으로 구분이 가능

3. 수요의 법칙

다른 조건이 일정할 때 부동산 가격이 상승하면 부동산수요량이 감소하며 부동산 가격이 하락하면 부동산 수요량이 증가하는 법칙을 말하는 것으로 가격과 수요량 사이의 반비례(음의관계)를 의미

*가격효과(price effect) :

가격하락시 수요량 증가는 소득효과와 대체효과로 설명이 가능하며 두효과를 합한 것이 가격효과임

- 소득효과(income effect) : 

재화의 가격이 하락했다 = 소비자의 소득이 증가했다 를 의미, 구매력이 향상되어 수요량이 늘어나는 효과를 소득효과

- 대체효과(substitution effect) : 

대체관계의 재화가 상승하면 해당 재화는 상대적 가격 하락효과로 해당 재화의 수용량이 늘어나는 것을 대체효과라고 함

4. 수요곡선

부동산 가격이 상승하면 해당 부동산의 수요량이 감소, 가격과 수요량은 반비례(음의관계)를 그래프로 나타낸것으로 부동산수요곡선은 우하향 형태의 곡선

예외적으로 베블렌효과(재화의 가격이 높을 때 수요량이 오히려 늘어나는 현상), 기펜제(Giffen's goods, 재화의 가격이 하락하면 그 재화의 수요가 감소하는 재화)는 수요법칙의 예외로 작용

5. 수요량의 변화와 수요의 변화

1) 수요량 변화

해당 부동산 가격이 변화함에 따라 동일 수요곡선상에 부동산수요량이 변화하는 것을 말함.

해당 부동산의 수요량 변화에 영향을 주는 요인은 해당 부동산의 가격에 해당

2) 수요 변화

해당 부동산 가격 이외의 다른 요인의 변화로 동일 가격에서 부동산수요량이 변화하는 것을 뜻함. 수요곡선자체가 오른쪽이나 왼쪽으로 이동하는 것으로 표현됨

6. 수요변화 요인

해당 부동산가격 이외 다른 요인이 변하면 부동산 수요가 변해 수요곡선이 왼쪽이나 좌측으로 이동하게됨, 이런 수요곡선 이동을 초래하는 요인 인구수의 변화, 소득의 변화, 대체제가격의 변화, 보완재가격의 변화, 가격상승예상, 수요자 선호도, 금리수준, 경기변동에 대한 전망, 부동산조세 등 요인이 부동산수요에 영향을 미침

7. 부동산 수요 특징

- 생황에 필수적 수요나 투자수요의 형태로 나타나며 다른 재화에 비하여 가격이 고가이므로 자금 축적에 장시간이 소요됨

- 일반 재화에 비해 구매절차가 복잡해 신중한 의사결정이 이뤄짐

- 일반 구매외 경매나, 공매 등 방법도 활용됨

- 부동산은 고가성, 내구성, 개별성으로 가격에 대해 수요량 변화가 적으며 부동산 수요는 가격에 대해 비탄력적으로 볼 수 있음

부동산공급(supply)

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1. 공급 개념

공급이란 일정기간 동안 생산자가 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 뜻하며 공급량이란 생산자들이 주어진 가격에 대응해 일정기간 판매하고자 하는 재화나 서비스 최대수량을 뜻함

1) 유량, 저량개념 : 부동산공급은 일정기간 동안 측정되는 유량의 개념에 속하지만 일정시점에 측정되는 저량의개념도 있음

- 주택유량의 공급량 : 일정기간 공급하는 주택의 양으로 신규주택공급량

- 주택저량의 공급량 : 일정시점에 시장에 있는 주택의 양을 뜻하며 기존주택공급량을 말함

기존의 주택이나 건물의 소유자도 부동산공급자에 포함됨

2) 사전적개념 : 부동산공급은 공급하려는 의도된 양을 의미하는 것으로 실제 판매양을 의미하지 않아 사전적개념

3) 유효공급 : 부동산을 공급할 의사와 실제 공급능력이 있는 공급

2. 공급함수

특정 부동산에 대한 공급과 부동산의 공급에 영향을 주는 요인들간 관계를 함수형태로 나타낸 것을 말함

부동산 공급(량)   = f ( 부동산가격 / 생산비, 생산기술, 건축규제, 금리, 공급자수, 조세, 보조금 등)

부동산의 공급 결과에 영향을 주는 원인들을 독립변수라고 함

3. 공급의 법칙

다른 조건이 일정할 떄 부동산 가격이 상승하면 부동산공급량이 증가하며 부동산가격 하락시 부동산공급량이 감소하는 것을 말함, 가격과 공급량 사이 비례(정(+)의관계)를 의미함

4. 공급곡선

해당 부동산 가격이 상승(하락)하면 해당 부동산 공급량이 증가(감소)하는 가격과 공급량의 비례관계를 그래프도 나타낸 것, 우상향 형태의 곡선이 됨

5. 공급량 변화와 공급 변화

1) 공급량 변화

부동산 가격이 변화함에 따라 동일 공급곡선상 부동산 공급량이 변화하는 것을 뜻함

2) 공급 변화

부동산가격 이외 다른 요인의 변화로 동일한 가격수준에서 부동산 공급량이 변화하는 것을 뜻하며 공급곡선 자체가 왼쪽이나 오른쪽으로 이동하는 것으로 표현됨

6. 공급변화 요인

부동산 공급결정에 중요한 변수는 부동산의 가격이며 다른 요인에 의해서도 영향을 받음

1) 생산요소가격 변화

택지매입비용, 건축자재, 임금 등이 하락하면 공급자 비용이 감소해 동일 가격수준에서 부동산 공급이 증가하여 공급곡선이 오른쪽으로 이동

2) 건축기술 변화

건축공법 등 건축기술이 좋아지면 공급자의 생산성이 향상되 비슷한 가격수준에서 부동산공급이 증가, 공급곡선 오른쪽으로 이동

3) 건축규제 변화

건폐율이나 용적률 등의 건축규제 완화시 부동산 공급이 증대, 공급곡선 오른쪽으로 이동

건축규제 강화시 부동산 공급 감소로 공급곡선이 왼쪽으로 이동

4) 금리 변화

금리(이자율) 하락시 건설자금 조달이 용이하므로 부동산 공급이 증가, 공급곡선 오른쪽으로 이동

금리 상승시 공급자 비용이 증대되므로 부동산 공급이 감소해 공급곡선이 좌측으로 이동

7. 부동산공급 특징

부증성을 가진 토지, 물리적 공급이 불가능하며 용도의 다양성으로 경제적 공급이 가능. 토지의 경제적, 용도적공급은 토지 이용을 능률화하기 위해 경제적 이용도를 증대시키는 것

1) 토지 물리적 공급 : 토지의 물리적 공급량은 한정되어 있으며 양의 변화가 없어 물리적 공급곡선은 가격에 대해 완전비탄력적, 수직선 형태로 나타남

2) 토지 경제적 공급 : 토지의 경제적 공급은 물리적 공급된 토지이용의 능률화를 추구하며 경제적 이용도를 증대시키는 용도적 공급을 통해 투지 수요를 충족시키는 것을 뜻함, 공급곡선형태는 우상향을 뜀

부동산 공급곡선은 단기와 장기에 따라 곡선의 기울기가 다르며 단기는 변화가 적어서 비탄력적인 그래프를 나타내며 장기는 변화가 많아 탄력적인 그래프를 나타낸다. 토지의 경제적 공급곡선을 보면 장기공급곡선이 기울기가 단기보다 완만한 형태이다. 

기울기가 급한 단기곡선은 단기에는 공급이 어렵다는 것을 알 수 있음

* 집약화 : 단위면적당 자본, 노동투입비율을 높이는 토지이용행위

(공중공간, 지하공간 등 입체공간을 활용하는 것)

*탄력적, 비탄력적 : 탄력적은 양의 변화가 많다는 뜻이며, 비탄력적은 양의 변화가 적다는 것을 뜻함

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