공인중개사 부동산시장 주택시장

부동산시장

수요와 공급에 의해 가격이 결정되며 결정된 가격이 수요와 공급을 조절하는 자원배분이 되는 곳이라고 정의된다. 어떤 상품에 수요와 공급에 관한 정보가 수요자와 공급자 사이 교환되 상품이 매매되는 추상적 장소도 모두 포함된다. 부동성이라는 물리적 특성으로 구체적인 지리적 공간을 고려하여야 한다.

불완전경쟁시장 부동산시장

- 완전경쟁시장 요건

1) 다수의 수요와 공급자가 존재할 것

2) 재화의 동질성 : 완전경쟁시장 성립에 중요한 가정중 하나인 재화의 동질성, 재화에 하나의 가격이 성립하는 일물일가의 법칙이 적용되어야 한다.

3) 자원의 완전한 이동가능성 : 자원이나 자본의 완전한 이동가능성을 전제하는 완전경쟁시장, 지역별 수급불균형 상태는 성립하지 않음

4) 완전한 정보 : 시장에 참여하는 모든 수요자, 공급자가 현재와 미래에 대한 완전한 정보, 동일한 정보의 양을 갖는다는 것을 전제함

5) 시장기구에 의한 균형가격의 성립으로 효율적 자원배분 : 수요와 공급의 작동이 원활해 언제나 균형가격이 성립하여야 하며 균형상태를 벗어나면 신속하게 균형수준으로 회귀하는 시장

- 불완전경쟁시장 부동산시장

부동산이 가지는 특성인 고가성, 부동성, 부증성, 개별성 등으로 인해 부동산시장은 불완전경쟁시장이 됨.

1) 부동산의 고가성으로 인해 시장참여가 제한됨, 가격을 공급자가 결정하며 설정하는 경우가 많음

2) 개별성으로 인해 같은 재화가 없어 일물일가 법칙이 성립하지 않음

3) 부동성으로 자원 이동이 불가능해 특정지역에 초과수요 또는 초과공급이 발생할 수 있어 지역간 수급불균형 문제를 시장이 스스로 해결할 수 없음

4) 시장 참여자들의 정보 비대칭성으로 정보가 많은 주체는 초과이윤을 획득할 가능성이 크다.

5) 수요와 공급의 작용이 원활치 못해 균형가격이 형성되지 않으며 효율적 자원분배도 하지 못하게 되어 정부의 개입이 필요하게되는 부동산 시장

독점시장 : 재화나 서비스 공급이 하나의 기업에 의해 이루지는 시장

과점시장 : 공급자가 둘이상의 소수로 구성된 시장

독점적 경쟁시장 : 차별화된 유사한 상품을 취급하는 다소 많은 공급자로 구성된 시장

부동산시장 특성

부동산 특성으로 인해 부동산시장은 고유한 시장의 특성을 가짐

- 지역시장, 국지적 시장

1) 부동산시장은 부동성으로 인해 재화를 이동할 수 없어 초과수요 및 초과공급현상이 발생가능하며 지역간 수급불균형이 발생

2) 부동성 특성으로 지역적인 특성을 가지게 되므로 부동산이 속한 지역환경의 영향을 많이 받음

3) 물리적으로 같은 부동산이라도 지역이 달라지면 지역별 다른 가격이 만들어지며 시장별 법적규제, 통제도 달라지게 됨

4) 부동산시장은 지역, 용도, 위치, 규모 등에 따라 여러개의 부분시장으로 나눠지는 시장 분화(分化) 현상이 나타남

- 수급조절 

부동산 시장은 가격이 수요와 공급을 원활하게 조절하지 못함

1) 부동산시장의 특성인 고가성, 개별성, 부증성, 내구성 등의 특성과 법적 규제 등에 의해 시장환경이 변해도 가격이 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않아 가격 왜곡 현상이 발생할 가능성이 크다.

2) 부동산 가격 하락시 수요량이 갑자기 늘어나지 못하고, 가격이 상승하여도 공급량이 그에 맞게 늘어나지 못하는 경우가 많음. 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는데 시간이 소요되는 것을 알 수 있음

3) 일반재화와 다르게 단기에는 양의 변화가 적어 비탄력적, 장기에는 양의변화가 커 탄력적이 됨

- 거래 비공개성, 은밀성

부동산은 개별성의 특성으로 거래행태가 잘 나타나지 않음. 이를 거래의 은밀성, 거래의 비공개성이라고 함

1) 일반상품과 다르게 부동산상품은 표준화되지 못해 거래사실과  가격등이 공개되지 않는 거래의 관행을 가져 거래당사자가 아닌 제3자가 거래내용을 파악하기가 힘듬. 많은 정보를 필요로함

2) 이런 거래의 비공개성으로 가격 왜곡현상이 발생하기도하고 불합리한 가격이 만들어지기도 함

- 상품의 비표준화성

부동산은 개별성의 특성으로 표준화 하기가 어려움, 이 것을 비표준화성이라고 함

1) 개별성이라는 자연적 특성을 가져 상품의 표준화가 불가능해 부동산시장을 복잡하게 만드는 요인

2) 따라서 일물일가의 법칙도 성립하지 않으며 완전 대체관계도 성립하지 않음. 동질의 재화도 존재하지 않아 수요와 공급에 의한 부동산시장분석도 어려움

- 시장의 비조직성

개별성의 특성으로 부동산시장은 조직적이지 못하게됨

1) 시장의 국지성, 개별성등으로 시장 조직화하기 힘듬

2) 유통조직이라는 것이 없어 정부에 의한 통제도 용이하지 않음

*조직적 시장 : 같은 재화의 유통체계를 갖춘 시장 ( 생산자 - 도매자 - 소매자 - 소비자 )

주택시장

주택서비스 의의

- 주택서비스의 개념

주택서비스는 주택이 소유자나 이용자에게 제공하는 효용을 뜻함

물리적 실체로 보지않고 주택서비스를 제공하는 효용의 대상으로 주택을 바라보면 주택도 동질적 상품으로 취급이 가능하다

- 주택서비스를 분석 대상으로 보는 이유

개별성의 특성을 가진 물리적인 주택으로는 상품 동질성을 설명할 수 없어 물리적 주택 자체가 아닌 주택서비스라는 추상적인 개념을 분석함

주택저량 공급량과 주택유량 공급량

부동산은 단기적 생산공급이 제한되어 재화 분석시 저량개념과 유량개념 동시에 분석할 필요가 있음

- 주택저량(housing stock)

1) 주택저량 공급량 : 일정시점 시장에 존재하는 주택의 양을 뜻하며 기존주택공급량(주택재고량)의 개념으로 표현

2) 주택저량의 수요량 : 일정시점에 수요자들이 보유 또는 구매하고자 하는 주택의 양

- 주택유량(housing flow)

1) 주택유량 공급량 : 일정기간 동안 공급자들이 공급, 판매하고자 하는 주택의 양, 신규주택공급량으로 표현

2) 주택유량 수요량 : 일정기간 동안 수요자들이 보유, 구매하고자 하는 주택의 양

* 공가율, 공실률(空室率) : 전체 공간 중 비어있는 공간또는 비어있는 기간의 비율을 의미, 100실 중 50실이 비어있거나 1년 중 임대되지 않고 비어있는기간이 6개월이면 공실률 50%가 됨.

 

주택시장 단기균형, 장기균형

1)주택의 단기공급곡선은 일정시점의 저량개념을 나타내며 장기공급곡선은 일정기간 동안의 유량개념을 의미함

2)주택시장 분석시 저량과 유량 개념을 동시에 파악하는 것은 주택 공급이 단기적으로 제한되어 있기 떄문이며 단기적으로 생산 공급은 제한되므로 저량개념 공급량을 먼저 분석하고 장기적으로 저량과 유량을 함꼐 사용해 주택시장을 분석한다.

주택시장 여과과정(Filtering process)

- 개념

주택여과현상은 제한된 소득안에서 주택소비자 효용을 극대화하려는 과정에 주택의 이용주체가 변화는 현상으로주택순환과정이라고 표현한다. 학자들의 견해에 따라 소득계층에 따라 상하로 이동하는 현상이라고도 함. 이는 고소득층은 고가주택, 신규주택을 소비하며 저소득층은 저가주택 기존주택을 소비한다는 기본 가정에서 출발하며 주택시장을 2개의 부분시장으로 구분해 분석함

- 하향여과(filtering down)

1) 하향여과란 상위계층이 사용하던 고가주택 일부가 노후화과정을 거쳐 하위계층의 사용으로 전환되는 현상을 말함

2) 정부가 저소득층에 대해 임대료보조금을 지급하면 저소득층은 실질소득이 향상되는 효과가 생김. 이런 저소득층 소득 증가로 저가주택의 수요가 증가하면 주가주택의 가격은 상승하며 초과이윤이 발생함

3) 소득증가와 같은 이유로 저가주택에 대한 수요가 증가하면 주택의 하향여과가 발생함. 주택의 하향여과 발생시 전체 주택시장에서 저가주택이 차지하는 비중은 증가됨

- 상향여과(filtering up)

상향여과는 하위계층이 사용하던 저가주택이 상위계층의 매입과 재건축, 재개발, 리모델링 등을 통해 상위계층 사용으로 전환되는 현상을 뜻함 

- 여과현상으로 인한 긍정적 효과

주택여과현상이 긍정적으로 작동시 주거의 질을 개선하는 효과가 있음. 이런 현상은 장기적으로 신규주택 공급량 증가에도 기여하게 됨. 전체적인 주거안정을 달성할 수 있다는데 그 의의가 있음.

- 불량주택의 문제

1) 저가주택지역에서 주거 수준이 극히 열악해 발생하는 불량주택 문제는 하향여과라는 자원배분의 결과물임. 즉 불량주택은 저소득에 관한 문제

2) 이런 불량주택 철거하고 신규주택공급을 늘리거나 재건축, 재개발 유도를 하는 정부 시장개입은 올바른 해결책이 되지 않음. 저소득층 실질소득을 향상시킬 수 있는 임대료 보정정책 등 공공임대주택공급정책이 불량주택 문제 해결에 적합하다고 할 수 있음