부동산 개념 알아보기 - 복합/경제적/법률적/기술적

부동산의 개념

복합개념의 부동산(부동산의 복합개념)

부동산은 법률적 측면에서의 부동산, 경제적 측면에서의 부동산, 기술적(물리적) 측면의 부동산으로 분류하게 되는데 이런 복합개념은 부동산학의 이론적 근간이며 배경이 되는 부동산학적 개념으로 부동산학의 전분야 광범위하게 적용됨.

부동산의 유형적 측면 - 기술적측면, 물리적측면 - 지세, 지반, 구조, 설계 - 기술적개념

무형적측면 - 경제적 측면 - 가격, 수익 - 경제적 개념

무형적측면 - 법률적 측면 - 권리관계, 법적규제 - 법률적 개념

-> 기술적, 경제적, 법률적 개념을 묶어 복합개념의 부동산이라 함

복합부동산 : 토지와 건물이 결합되있는 일체로 이용되고 있는 경우의 부동산을 뜻하며 이런 부동산은 대지와 건물 따로 구분해 거래하지 않으며 감정평가하지 않고 함께 묶어서 가치를 평가하고 거래한다.

법률적 개념(제도적 측면)의 부동산

법률적개념의 부동산은 크게 협의의부동산과 광의의 부동산으로 나뉨

협의의 부동산

민법에서 정의한 개념을 말하며 부동산을 토지 및 정착물이라고 규정하고 부동산 이외 물건은 동산이다(제99조 제2항).라고 하며 동산과 부동산을 구분함

- 토지 : 지표의 일부를 일정범위로 구획, 구분해 구분된 별개 토지하나를 1필의 토지라고 하며 1필지마다 지번을 붙여 토지등기부에 기재함

-정착물 : 

토지에 부착되 있으며 계속, 항구적으로 부착된 상태로 사용되는 것이 인정되는 물건을 뜻함

토지정착물은 등기된 건물과 입목처럼 토지와 별개인 정착물이 있으며 교량, 돌담, 도로포장 등 토지의 일부인 정착물도 있음.
헐어버린 건축물, 판잣집 처럼 계속적 부착된 상태에 있지 않으며 이동가능한 물건은 부동산정착물이 아님

- 건축물 설비를 부동산정착물로 판단하는 기준

설비는 동산이지만 건물에 부착해 부동산정착물로 판단하는 경우도 있음.

건축물 설비를 부동산 정착물로 판단 기준으로는 

1. 물건이 부동산에 부착된 방법 :

부착된 설비가 물리적, 기능적 훼손 없이 제거 가능하면 부동산 정착물로 취급하지 않으며 제거할 경우 건물에 물리적으로나 기능적 둘 중 하나의 손상이라도 발생하면 부동산정착물로 취급한다 (ex : 수도배관, 전기배선)

2. 거래당사자간 관계

임대인이 설치한것은 부동산 정착물로 취급, 임차인이 설치한 것은 부동산정착물로 취급하지 않음(거래,농업 등)

부동산매매시 설비가 정착물인지 아닌지 불분명할 경우 정착물로 간주되어 매수인에게 넘어감

3. 물건의 성격과 용도

특정 용도에 맞게 특별하게 설치도니 물건이나 주문제작된 것은 부동산 정착물로 취급(방범창, 건물에 유리문, 교회용 책상)

4. 물건을 설치한 의도 

임대인이 임대건물의 가치증진을 위해 설치한 붙박이 에어컨 등은 부동산정착물이 되며

임차인이 당사자 편의를 위해 설치한 것은 부동산정착물이 아님

광의의 부동산

광의의 부동산은 협의부동산에 준부동산을 포함한 개념으로 조금 더 큰 개념.

- 준부동산은 자동차, 항공기, 건설기계, 선박(20톤이상), 입목과 같이 물권변동을 등기나 등록 수단으로 하는 동산, 공장재단, 광업재단 같은 부동산의 결합물을 뜻 함

- 준부동산은 민법상 부동산은 아니며 부동산처럼 등기, 등록 방법으로 공시해 부동산에 준해 취급하는 것으로 부동산학 연구대상이며 부동산활동 대상이 됨

경제적 개념의 부동산

부동산을 생산,소비,교환,투자 등 관점으로 인식하는 개념으로 부동산을 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품등으로 취급하는 것이며 부동산학에서는 주로 경제적 개념으로 부동산에 접근하게 됨

- 자산(asset)

부동산은 소유자의 자산, 재산이다. 부동산을 투자대상으로 인식하고 임대료수입이나 매각차익 획득을 위해 매입한 부동산은 자산의 성격을 가짐. 주식과 채권과 같이 투자수단이 될 수 있다는 뜻

- 자본(capital)

자본이란 사업의 밑천을 뜻하며 아파트 등 최종결과물을 생산하기 위해 중간재로 투입되는 토지는 자본의 개념이 된다. 아파트 건축을 위해 매입한 택지는 자산이 아니고 자본이다.

* 중간재: 인간욕망을 직접 충족시키는 최종재인 소비재의 생산과정에 투입되는 다양한 재화를 뜻 함

-생산요소(생산재)

생산요소는 재화를 생산하기 위해 필요한 다양한 요소로 토지, 자본, 노동, 경영을 말한다.

토지 외 다른 생산요소는 더 큰 수익을 위해 다른 곳으로 이동이 되므로 능동적 생산요소라고 하며 토지는 부동성 특성을 가져 수동적 생산요소라고 함

생산요소를 타인에게 빌려 사용하면 일정한 대가를 주어야 하며 토지 사용대가는 지대라고 하며 자본의 사용대가는 이자, 노동의 사용대가는 임금, 경영의 사용대가는 이윤이라고 하며 이들을 생산요소의 대한 대가로 총칭한다.

- 소비재

인간의 욕구를 충족시키기 위해 가격을 지불하고 소비하는 재화를 뜻함. 임대주택에 거주하며 임대료 지불하는 것과 유료주차장 이용등은 부동산을 소비 대상으로 바라본 관점이다.

안정적 주거생활을 위해 주택을 구입했으면 주택은 소비재의 개념이며 주택가격 상승에 대한 기대감으로 주택을 구입했으면 그 주택은 자산의 개념을 가지게 됨.

주택이라는 재화는 일반재화와 다르게 소비재의 성격과 자산의 성격도 혼합되어 있으며 이러한 특성으로 현실적 의사결정이 어려움

- 상품

상품이란 공급자나 생산자가 공급이나 판매하며 교환의 대상이 되는 유무형의 재화를 뜻함. 예를 들어 주택건설업자가 건설해 분양하는 아파트는 이윤창출을 위한 상품의 개념이 됨

기술적(물리적) 개념의 부동산

부동산 기술적 개념은 부동산 자연적 특성을 설명하는데 중요한 역할을 하며 부동산의 유형적 측면을 이해하는데 도움이 된다. 기술적 측면으로 부동산을 자연, 공간, 위치, 환경으로 구분하는 방법이 있음

처음 접하는 분야와 내용이다보니 쉽지 않아용

한번 지식을 쌓아보려해요~ 까보자 작성 ^^*