부동산정책론 투자론

안녕하세요 까보자입니다

부동산정책론과 투자론에 대해서 조금 알아봤어요~ㅎ.ㅎ

참고하세욘!

부동산정책

부동산문제를 해결하기 위한 정책

기능

1) 정치적기능(사회적 목표 달성)

효율성, 형평성, 기타(주거복지 증진)

2) 경제적기능(시장실패를 수정)

시장실패 

원인 : 

1) 불완전 경쟁(독과점)의 존재

2) 규모의 경제 (시장경쟁력을 갖춘 기업이 독과점이 될 가능성이 있음)

3) 외부효과의 존재

4) 공공재의 부족

5) 정보의 불완전 및 불확실성

* 정부실패 : 정부가 개입 후 개입전보다 더 나빠진 상황

외부효과(외부성)

- 외부효과와 관련 있는 토지 특성 : 부동성, 인접성

- 키워드

외부효과로 거래당사자 X -> 제 3자

의도하지 않은, 대가를 지불하지도(받지도) 않은

시장(기구)을 통하지 않고

정(+)의 외부효과(외부경제, 양의외부성)

소비 : 사적편익 < 사회적편익

생산 : 사적비용 > 사회적비용

        => 과소생산, 과다가격

해결책 : 

사적비용이 커 과소생산이 되므로 정부가 보조금을 지급하거나 조세경감, 규제완화, 행정상 지원 등이 필요

관련현상 : FIMFY 현상

부(-)의 외부효과(외부불경제, 외부비경제, 음의외부성)

소비 : 사적편익 > 사회적편익

생산 : 사적비용 < 사회적비용

        => 과다생산, 과소가격

해결책 : 조세부과, 환경부담금 부과, 규제강화(ex 지역지구제 실시)

관련현상 : NIMBY 현상

최고가격제 (임대료규제, 분양가구제)

소비자 보호의 목적

임대료 규제시 임대인의 수익이 줄어듬, 품질이 떨어짐

정부는 세수입이 줄어듬

시장에서 불법거래가 나타날 수 있음

시장실패, 정부의 시장개입에 대한 설명

• 시장가격에 임의로 영향을 미치는 독과점 공급자 존재는 시장실패의 원인이 됨
• 외부효과는 시장실패의 원인이 됨
• 소비의 비경합성과 비배제성을 수반하는 공공재는 시장실패의 원인이 됨
• 정보의 비대칭성은 시장실패의 원인이 됨
• 시장 문제를 해결하기 위해 정부는 시장에 개입할 수 있음

외부효과관련 설명

• 외부효과란 어떤 경제활동과 관련해 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다 주며 대가를 받지도 지불하지도 않은 상태를 말함
• 외부효과는 생산과정에서 발생하는 경우도 있으며 소비과정에서 발생하는 경우도 있음
• 부의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우 발생된 외부효과를 제거시키기 위해 사회적 비용이 발생할 수 있음
• 생산과정에서 외부불경제 발생 재화의 공급을 시장에 맡기면 그 재화는 사회적인 최적 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있음
• 정의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있음

토지정책 수단에 관한 설명

• 토지이용규제 중 지역지구제는 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정함
• 직접적 개입은 정부나 공공기관이 토지시장에 직접 개입해 토지에 대한 수요자와 공급자의 역할을 적극 수행하는 방법임
• 토지정책수단 도시개발사업, 토지수용은 직접개입방식임
• 간접적 개입은 기본적으로 시장기구의 틀을 유지하며 그 기능을 통해 소기의 효과를 거두려는 방법을 의미
• 간접적 개입방법은 토지세, 금융지원, 보조금지급, 각종 토지행정상 지원, 자료 및 정보체계 구축 등이 있음

임대료 규제정책에 관한 설명

• 임대료 규제란 주택 임대인이 일정수준 이상 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도
• 다른 조건이 일정할 때 임대료 한도를 시장균형임대료보다 높게 설정하면 초과수요가 발생하지 않음
• 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 저하시키며 기존세입자 이동을 감소시킬 수 있음
• 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우 임대주택에 대한 공급이 단기적으로 비탄력적, 장기는 탄력적으로 반응, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있음

임대주택정책에 관한 설명

• 정부가 임대료를 보조해주면 저소득층의 임대주택 소비가 늘어남
• 임대료 보조정책은 저소득층의 임대료 부담을 줄여주며 실질소득 향상에 기여할 수 있음
• 공공임대주택정책은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급하는 것임
• 공공임대주택정책을 실시하면 임대주택시장이 사적시장과 공공시장으로 분리되며 사적 시장의 임대주택에 대한 수요가 감소함.

부동산조세

• 조세의 전가 : 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른사람에게 이전되는 것을 말함
• 임대주택에 재산세 부과시 임대주택 공급이 감소, 임대료는 상승
• 조세 부과는 수요자, 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하며 상대적으로 가격탄력성이 낮은쪽이 세금을 더 많이 부담하게 됨
• 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있음

부동산투자

• 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있음
• 부동산가격이 물가상승률과 연동해 상슨하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있음
• 레버리지 효과는 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 뜻함
• 타인자본의 이용으로 레버리지 활용시 자기자본수익률과 금융적위험이 증가한다.
• 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못함

부동산투자 분석_ 수익률 

• 기대수익률은 투자로 부터 기대되는 장래 예상수익률로 내부수익률로 표현할 수 있음
• 요구수익률이란 투자자가 대상부동산에 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미하며 요구수익률에는 부동산투자에 따른 위험률이 포함되어 있음
• 실현수익률이란 투자 후 현실적으로 달성된 수익률을 말하며 실제수익률, 사후수익률이라고도 함
• 기대수익률과 요구수익률은 사전수익률이며 실현수익률은 사후수익률임.

 

부동산투자 위험, 수익 

• 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가짐
• 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승함
• 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율임
• 동일한 위험증가에 대해 위험회피형 투자자 중 보수적인 투자자는 공격적인 투자자보다 위험의 회피도가 높기에 더 높은 수익률을 요구함

부동산투자 위험관리 방안 

• 투자에서 발생하는 위험 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입
• 위험 회피 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외
• 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향조정함으로써 미래 발생 위험 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 둠
• 민감도 분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 결과치에 어떤 영향을 주는지 분석하는 기법임

부동산 포트폴리오(위험회피형 투자자)

• 포트폴리오의 기대수익률은 포트폴리오를 구성하는 개별자산들의 기대수익률을 구성비율로 가중평균한 것임
• 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택을 얻을 수 있음
• 경기변동, 인플레이션, 이자율 변화 등으로 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으로 체계적위험이라고 함
• 개별 부동산 특성으로 인한 비체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있음
• 두 자산으로 포트폴리오 구성시 개별자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자 효과가 없음
• 효율적 프론티어는 평균분산기준에 의해 돌일한 위험에서 최고 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 선택해 연결한 선임
• 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택됨
• 위험회피형 투자자 중 공격적인 투자자는 보수적인 투자자에 비해 위험이 높더라도 기대수익률이 높은 투자안을 선호함

평균-분산결정법 

• 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용해 투자대안을 선택하는 방법
• 평균-분산지배우너리에 의하면 기대수익률이 같은 경우 위험이 낮은 것을 선택하고 위험이 같은 경우 기대수익률이 높은 것을 선택하며 효율적 포트폴리오 구성 가능
• 평균-분산 지배원리에 따르면 A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우 A투자안보다 B투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호됨
• 표준편차는 A가 크고 기대수익률 역시 A가 크면 A가 선호된다고 할 수 없음